מאמרים וסוגיות מיסוי

מאמר זה עוסק במסלולי המיסוי של הכנסות מהשכרת דירת מגורים. בגדול, שיעור מס ההכנסה נע בין 0% למס שולי, בתלות במסלול הנבחר, מספר הדירות וסך ההכנסה. יצויין כי כאשר מדובר במספר רב של דירות, הרי שמדובר בהכנסות מעסק, החייבות במס שולי. לא ניגע כעת בסוגייה זו, כי אם נתרכז במיסוי השכרת דירות בודדות.

המסלול הראשון הוא פטור מס. אם הדירה משמשת למגורים, וכך מצוין בחוזה השכירות, ניתן לקבל פטור מלא עד לתקרה מסוימת. התקרה אינה קבועה, אלא תלויה בסכום ההכנסה החודשית. בשנת 2018 התקרה המלאה היא 5,030 ש"ח (ב-2019 היא 5,090 ש"ח).

כלומר, אם ההכנסה החודשית קטנה מהתקרה - זה פטור מלא ממס, ואין חובת דיווח כלל.

אם ההכנסה החודשית גבוהה מהתקרה, יש לחשב תקרה מתוקנת. לצורך חישוב התקרה המתוקנת יש לחשב את העודף. העודף הוא הכנסה חודשית משכירות בניכוי התקרה. התקרה המתוקנת היא התקרה המלאה בניכוי העודף. לדוגמה, אם ההכנסה החודשית היא 6,000 ש"ח, ואנחנו בשנת 2019, קרי תקרה מלאה של 5,090 ש"ח, אזי:
עודף = 6,000-5,090 = 910
תקרה מתוקנת = 5,090-910 = 4,180
כלומר, החלק הפטור מתוך 6,000 ש"ח הוא 4,180 ש"ח. החלק החייב במס הוא 6,000 בניכוי 4,180 ש"ח, קרי 1,820 ש"ח, החייב במס שולי, כאשר המדרגה הראשונה היא 31% (למי שמלאו 60 בשנת המס - המדרגה הראשונה היא 10%). ניתן לקזז הוצאות ופחת (2% מעלות הנכס ללא מרכיב הקרקע), כיחס שבין ההכנסה החודשית המלאה להכנסה החייבת.
נציין כי יש להסדיר את תשלום המס השולי על ידי פתיחת תיק במשרד מס הכנסה הקרוב לאזור מגוריכם או דרך המשרד.

כפועל יוצא מדרך חישוב התקרה, הרי שהתקרה המתוקנת הולכת ופוחתת ככל שההכנסה החודשית גבוהה יותר. אם ההכנסה החודשית היא פי 2 מהתקרה המלאה, הרי שלא ניתן לקבל פטור כלל. במצב זה יכול בעל הדירה לבחור באחד המסלולים האחרים.

המסלול השני הוא מס בשיעור מופחת - 10%. במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות ופחת כלל. אם בחרתם במסלול הזה, יש לשלם את המס בתוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלו הכנסות השכירות. מסלול זה ניתן לשלם באינטרנט באתר רשות המיסים (קישור) או דרך שובר פיזי שניתן לקבל ממשרדנו או במשרד מס הכנסה, שישולם בדואר. לתשומת הלב כי פקיד השומה עשוי לדרוש הגשת דו"ח שנתי מלא לאחר הגשת בקשה לשלם מס מופחת על הכנסות מדירת מגורים.

אם יש לכם שתי דירות שהכנסותיהם יחד קטנה מכפל תקרת הפטור - ניתן לקבל פטור מלא או חלקי על אחד הדירות ומס מופחת על הדירה השנייה. לדוגמה, אם עבור דירה אחת ההכנסה החודשית היא 3,000 ש"ח ועבור הדירה השנייה ההכנסה היא 4,000 ש"ח, קרי 7,000 ש"ח, הרי שנוכל להשיג פטור מסוים משום שההכנסה כולה קטנה מכפל התקרה (10,180 ש"ח ב-2019).
תחילה יש לחשב את העודף על סמך ההכנסות משתי הדירות יחדיו, ולאחר מכן לחשב את התקרה המתוקנת בדומה לאמור לעיל. להלן החישוב על פי נתוני הדוגמה:
עודף = 7,000-5,090 = 1,970
תקרה מתוקנת = 5,090-1,970 = 3,120
כלומר, התקרה המתוקנת גבוהה מההכנסה מהדירה הראשונה (3,000) ש"ח ולכן קיבלנו פטור מלא עבור ההכנסה מהדירה הראשונה. אם התקרה הייתה קטנה יותר, וכתוצאה מכך הכנסה חייבת - היה עלינו לשלם עליה מס שולי בדומה לדוגמה במסלול הפטור לעיל. לגבי הדירה השנייה, החישוב הוא פשוט - 4,000*10%, קרי 400 ש"ח.

המסלול השלישי הוא מס שולי (מדרגות מס). המדרגה הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו 60 בשנת המס - 10%. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות ופחת 2% ללא מרכיב הקרקע. במסלול זה יש חובה להגיש דוח שנתי מלא למס הכנסה.

למאמרים נוספים, ראו כאן.

המידע המוצג בדף זה אינו מהווה ייעוץ משפטי או המלצה או חוו"ד. ההסתמכות על המידע בדף זה היא באחריותך בלבד.